Das Wichtigste in 30 Sekunden
Eine geerbte Immobilie in Krefeld können die Erben nur gemeinsam verkaufen: § 2040 BGB verlangt die Mitwirkung aller Miterben, ein einzelner kann den Verkauf also blockieren. Der Weg zur Einigung führt in der Regel über drei Schritte:
Ein Verkehrswert, dessen Herleitung alle Miterben nachvollziehen können.
Eine ehrliche Gegenüberstellung der Optionen: verkaufen, auszahlen, vermieten.
Eine moderierte Entscheidung, bei der jeder Miterbe gehört wird.
Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG bleibt rechtlich immer möglich. Wirtschaftlich lohnt sie sich fast nie: Sie betrifft bundesweit nur rund 0,5 Prozent der Fälle und bringt meist weniger ein als ein freihändiger Verkauf.
Die Ausgangslage
Warum eine Erbengemeinschaft so schwer zu bewegen ist
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Niemandem gehört „das halbe Haus“ oder „ein Drittel des Grundstücks“, allen gehört alles gemeinsam. Über einen Nachlassgegenstand, und dazu zählt die Immobilie, können die Miterben nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Verkauf braucht die Zustimmung jedes einzelnen Miterben. Drei können nicht den vierten überstimmen.
Daraus entsteht die typische Blockade: Vier Geschwister, drei wollen verkaufen, einer nicht. Rechtlich hat der eine dieselbe Macht wie die drei zusammen. Weil jeder das weiß, wird der Konflikt schnell grundsätzlich, und es geht dann längst nicht mehr um Quadratmeter, sondern um alte Geschichten.
Konflikt ist dabei nicht die Regel, aber häufig genug, um ihn ernst zu nehmen: Jeder fünfte Erbe berichtet von Streit, bei Nachlässen ab 50.000 Euro sind es 26 Prozent. Die häufigsten Auslöser: das Gefühl, benachteiligt worden zu sein (27 %), fehlende Gespräche zu Lebzeiten (26 %) und die Schwierigkeit, eine Erbengemeinschaft wieder aufzulösen (24 %).
Gemeinsamer Verkauf
Alle Miterben verkaufen die Immobilie zusammen, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.
Auszahlung eines Miterben
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen entsprechend ihrer Quote aus, finanziert oder aus Eigenmitteln.
Verkauf des eigenen Erbteils
Ein einzelner Miterbe verkauft seinen Anteil am Nachlass (§ 2033 BGB, notariell). Verkauft er an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Teilungsversteigerung
Zwangsweise Verwertung über das Amtsgericht (§ 180 ZVG). Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen.
Mit der Teilungsversteigerung wird in Konflikten am häufigsten gedroht, und sie wird am seltensten wirklich betrieben. Bundesweit betrifft sie nur etwa 0,5 Prozent aller Erbfälle mit Immobilien, rund 3.500 Verfahren im Jahr, Scheidungsfälle eingerechnet. Das hat einen einfachen Grund: Wer im Termin ein Gebot abgibt, weiß, dass hier jemand verkaufen muss, und bietet entsprechend. Mir ist noch keine Familie begegnet, die im Nachhinein gesagt hätte, die Teilungsversteigerung sei die klügere Wahl gewesen.
Geld kann man besser verteilen als Steine und Fenster.Andreas Nagel
Der Weg
Von der Blockade zur Beurkundung
Schritt 1Erbnachweis und Grundbuch klären
Wer ist Erbe, und in welcher Quote? Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, ist meist kein Erbschein nötig. Wichtig: Die Umschreibung des Eigentums auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Das ist eine Ausschlussfrist, danach kostet die Eintragung Geld.
Schritt 2Bestandsaufnahme vor Ort
Zustand, Baujahr, Grundriss, Modernisierungsstand, Energieausweis, Mietverhältnisse, Belastungen im Grundbuch, Sanierungsstau. In Krefelder Gründerzeit- und Nachkriegsbeständen entscheidet oft die Frage nach Heizung, Dach und Elektrik über einen fünf- bis sechsstelligen Betrag.
Schritt 3Den Wert herleiten, statt ihn zu schätzen
Ein Wert, den nur ein Teil der Erbengemeinschaft glaubt, hilft niemandem. Deshalb wird der Preis hergeleitet: aus Vergleichsobjekten im selben Krefelder Stadtteil, aus Bodenrichtwerten und aus der aktuellen Finanzierungslage.
Schritt 4Optionen gegenüberstellen
Verkauf, Auszahlung, Vermietung und Teilungsversteigerung, jeweils mit Zahlen. Was bleibt netto pro Miterbe? Welche Steuern fallen an? Was kostet Warten? Erst wenn alle dieselbe Tabelle vor sich haben, wird aus einer Meinungsfrage eine Entscheidungsfrage.
Schritt 5Gemeinsam an einen Tisch
Der wichtigste und unbequemste Schritt: alle Miterben, ein Termin, eine Informationsbasis. Wer bei solchen Gesprächen fehlt, wird später zum Problem, meist nicht aus Bosheit, sondern weil er Informationen aus zweiter Hand bekommt und ihnen zu Recht misstraut.
Schritt 6Vermarktung und Beurkundung
Unterlagen vollständig, Preis marktgerecht, Bonität der Interessenten vorab geprüft. Sechs bis zwölf Wochen bis zum Notartermin sind in Krefeld realistisch. Danach folgen Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und die Verteilung des Erlöses nach Quoten.
Drei Brüder, ein Mehrfamilienhaus und ein Nein
Drei Brüder erben in Krefeld ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil, Größenordnung rund eine Million Euro. Zwei wollen verkaufen, der dritte blockiert. Bemerkenswert war ihre Haltung: Sie wollten ihn nicht überstimmen, sie wollten ihn überzeugen. „Wir wollen ihn mitnehmen“, hieß es. Das hat den Ausschlag gegeben.
Gestritten wurde über den Wert. Der blockierende Bruder hielt den ermittelten Preis für zu niedrig und wollte warten. Ich habe ihm die Zinsentwicklung vorgerechnet und gezeigt, was ein Anstieg um einen Viertelpunkt für die Zahl der finanzierungsfähigen Käufer bedeutet. Während der Verhandlung stiegen die Zinsen dann tatsächlich um 0,25 Prozent. Damit war die Einschätzung für alle drei überprüfbar geworden.
Am Ende stand ein einstimmiger Verkaufsentschluss. Die Immobilie war innerhalb von rund acht Wochen vermarktet und verkauft, ohne Außenprovision für den Käufer. Die drei Brüder sprechen bis heute miteinander.
Der Markt
Was eine Erbschaftsimmobilie in Krefeld wert ist
Der Krefelder Markt liegt im Juli 2026 im Mittel bei rund 3.335 Euro je Quadratmeter für Häuser und rund 2.447 Euro für Eigentumswohnungen. Häuser haben im Jahresvergleich um etwa 2,2 Prozent zugelegt, Wohnungen um 0,9 Prozent. Ein einzelner Durchschnittswert verschweigt aber, wie groß die Spreizung innerhalb der Stadt ist, deshalb hier bewusst als Spanne statt als Einzelwert.
| Lage in Krefeld | Spanne je m² | Typischer Bestand |
|---|---|---|
| Verberg | 3.100 € – Ø 3.830 € – 4.900 € | Ein- und Zweifamilienhäuser, ruhige Wohnlagen |
| Forstwald | 2.900 € – Ø 3.680 € – 4.700 € | Villen- und Bungalowbestand, große Grundstücke |
| Traar | 2.900 € – Ø 3.675 € – 4.600 € | Nachkriegs- und 70er-Jahre-Einfamilienhäuser |
| Cracau | 1.800 € – Ø 2.410 € – 3.100 € | Gründerzeit- und Mehrfamilienhäuser |
| Dießem / Lehmheide | 1.600 € – Ø 2.180 € – 2.900 € | Gemischter Bestand, Kapitalanlageobjekte |
| Stadtmitte | 1.300 € – Ø 2.110 € – 3.200 € | Etagenwohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser |
Ø = Portaldurchschnitt je Lage, Stand Juli 2026; die Spanne zeigt die realistische Bandbreite einzelner Objekte. Alle Werte sind Angebotspreise, keine erzielten Transaktionspreise, und dienen nur der Orientierung. Für die Erbauseinandersetzung zählt der objektbezogene Verkehrswert, hergeleitet aus Vergleichsfällen, Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses und dem tatsächlichen Zustand.
Zwei Krefelder Besonderheiten schlagen bei Erbfällen regelmäßig durch. Erstens der hohe Anteil an Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, die in der Elterngeneration gebaut und seither nur punktuell modernisiert wurden. Bei ihnen entscheidet der Energiekennwert heute stärker über den Preis als noch vor fünf Jahren. Zweitens die vielen Mehrfamilien- und Wohn-Geschäftshäuser in Uerdingen, Cracau und der Stadtmitte, bei denen die Mietsituation den Wert stärker bestimmt als die Quadratmeterzahl. Beides muss in eine Wertermittlung hinein, sonst hält sie in der Familie keiner Diskussion stand.
Alles, was ich an den Markt bringe, ist so eingepreist, dass es sowohl verkäuflich als auch finanzierbar ist.Andreas Nagel
Recht & Geld
Steuern und Fristen, die Erben kennen sollten
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden regelmäßig verwechselt, und die Verwechslung kostet Geld.
Erbschaftsteuer
Sie fällt auf den Erwerb an. Wie hoch der persönliche Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab (§ 16 ErbStG):
| Begünstigte Person | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € je Elternteil |
| Enkelkinder, deren Eltern noch leben | 200.000 € |
| Urenkel sowie Eltern und Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern | 20.000 € |
| Alle übrigen, auch nicht verwandte Dritte | 20.000 € |
Was über den Freibetrag hinausgeht, wird je nach Steuerklasse unterschiedlich hoch besteuert (§ 19 ErbStG):
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I Ehe, Kinder, Enkel | Klasse II Geschwister u. Ä. | Klasse III alle übrigen |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
Vereinfachte Darstellung der §§ 16 und 19 ErbStG; keine Steuerberatung im Einzelfall, insbesondere bei mehreren Erwerben oder Vorschenkungen innerhalb von zehn Jahren, die zusammengerechnet werden.
Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine Sonderregel: Übernehmen Kinder es, bewohnen es unverzüglich (in aller Regel innerhalb von sechs Monaten) und dann zehn Jahre lang selbst, bleibt es steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die 200 Quadratmeter Wohnfläche sind dabei kein Freibetrag, sondern eine anteilige Grenze: Ist das Haus größer, wird nur der übersteigende Flächenanteil anteilig besteuert. Wer vorher verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit. Dieser Punkt wird in Erbengemeinschaften erstaunlich oft übersehen.
Spekulationssteuer
Beim Verkauf kann zusätzlich Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn anfallen (§ 23 EStG), umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen — die sogenannte Spekulationsfrist. Der Erbe tritt dabei in die Frist des Erblassers ein. Hat der Vater das Haus 1994 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, unabhängig davon, wann er gestorben ist. Kritisch wird es nur, wenn der Erblasser selbst kurz vor seinem Tod gekauft hatte oder das Objekt vermietet war.
Schenkung zu Lebzeiten
Der wirksamste Hebel liegt vor dem Erbfall. Alle zehn Jahre kann jedes Elternteil jedem Kind 400.000 Euro steuerfrei übertragen, bei zwei Elternteilen also 800.000 Euro, alle zehn Jahre erneut. Wer mit 60 überträgt statt mit 85, nutzt diesen Rahmen unter Umständen zweimal. Die häufigste Sorge dabei lautet „dann gehört mir nichts mehr“, und sie lässt sich vertraglich lösen: durch ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch und durch eine Rückauflassungsvormerkung. Das gehört in die Hand eines Notars und eines Steuerberaters, und es gehört auf den Tisch, solange alle Beteiligten noch am Tisch sitzen können.
Verträge heißen Verträge, weil man sie macht, wenn man sich verträgt.Andreas Nagel
Aus der Praxis
Fünf Fehler, die Erbengemeinschaften teuer zu stehen kommen
Zu lange warten
Eine leerstehende Immobilie kostet jeden Monat Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und vor allem Substanz. Ein Haus, das zwei Jahre ungenutzt steht, verkauft sich messbar schlechter als eines, das nach sechs Monaten an den Markt geht.
Über den Preis streiten, bevor der Wert hergeleitet ist
„Das Haus ist mindestens 600.000 wert“ gegen „keine 450.000“ führt zu nichts, solange niemand sagen kann, woher die Zahl kommt. Erst die Herleitung, dann die Diskussion.
Einen Miterben aus den Gesprächen heraushalten
Meist gut gemeint, weil er „sich ja ohnehin quer stellt“. Das Ergebnis ist immer dasselbe: Er bekommt Informationen gefiltert, misstraut ihnen und blockiert stärker als zuvor.
Den Marktpreis testen wollen
Ein deutlich überhöhter Angebotspreis bringt keine Verhandlungsmasse, er verbrennt die wertvollsten Wochen. Lange inserierte Objekte werden von Interessenten als Problemfälle gelesen und entsprechend geboten.
Die Finanzierbarkeit ignorieren
Ein Preis, den Käufer zwar zahlen wollen, aber nicht finanziert bekommen, ist kein Preis. Bei jeder Preisstufe fällt ein Teil der Interessenten aus der Finanzierung heraus.
Wer Sie begleitet
Kein Mediator. Aber einer, der beide Seiten hört.
Über 27 Jahre Erfahrung im Vertrieb, seit vielen Jahren Schwerpunkt auf Immobilien in besonderen Lebenslagen: Erbschaft, Scheidung, Alter. Andreas Nagel ist kein Mediator und bezeichnet sich auch nicht so: „Unser Ziel ist es natürlich, Menschen davon zu überzeugen, mit uns die Immobilie zu verkaufen, wenn das sinnvoll ist. Aber wenn es nicht sinnvoll ist, weise ich auch darauf hin, was man stattdessen machen kann.“ Alle Beteiligten wissen damit von Anfang an, woran sie sind.
Was Kunden sagen
„Wir hatten sehr gute Zusammenarbeit, Herr Nagel hat uns regelmässige Updates über den Stand des Verkaufs gegeben.“
„Außerordentlich zuvorkommend auch in herausfordernden Situationen. Fast schon bedauerlich, das ich nur 1 Objekt zu verkaufen hatte.“
„Herr Nagel war vom ersten Kontakt bis zum Abschluss stets freundlich, hilfsbereit und kompetent.“
Ein Gespräch, bevor es ein Problem wird
Ob Sie gerade geerbt haben, seit zwei Jahren nicht weiterkommen oder für Ihre Eltern vorsorgen möchten: Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich, auch dann, wenn am Ende nicht verkauft wird.
Erstgespräch buchen · 30 MinutenBuchbare Zeiten donnerstags 11–13 Uhr · oder direkt anrufen: +49 172 8684711 · info@maklernagel.de · Krefeld
Nachgefragt
Häufige Fragen zur Erbschaftsimmobilie
Nein. Der Verkauf einer Nachlassimmobilie erfordert nach § 2040 BGB die Mitwirkung aller Miterben. Ein einzelner kann blockieren, auch gegen die Mehrheit. Es bleiben drei Wege: den blockierenden Miterben auszahlen, den eigenen Erbteil nach § 2033 BGB verkaufen (geht er an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB) oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. In der Praxis lohnt es sich fast immer, zuerst herauszufinden, warum jemand blockiert. Sehr oft ist es nicht der Preis, sondern das Gefühl, übergangen zu werden.
Die Vermarktung selbst dauert bei marktgerechtem Preis in Krefeld typischerweise sechs bis zwölf Wochen bis zur Beurkundung. Der zeitkritische Teil liegt davor: Erbnachweis, Grundbuchberichtigung, Unterlagenbeschaffung und, am längsten, die Willensbildung in der Erbengemeinschaft. Wo diese Punkte geklärt sind, ist ein Verkauf innerhalb von rund acht Wochen realistisch.
Zwei Steuern sind zu trennen. Die Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb an; Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG). Die Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG fällt nur an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Bei Objekten, die lange in Familienbesitz waren, spielt sie deshalb meist keine Rolle.
Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist die zwangsweise Verwertung einer Immobilie zur Auflösung einer Gemeinschaft; jeder Miterbe kann sie allein beantragen. Sinnvoll ist sie selten: Sie dauert häufig ein bis zwei Jahre, verursacht Verfahrenskosten und erzielt in der Regel deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf, weil jeder Bieter weiß, dass hier verkauft werden muss. Bundesweit betrifft sie nur rund 0,5 Prozent der Fälle, etwa 3.500 Verfahren jährlich, Scheidungen eingerechnet. Als Druckmittel wird sie häufiger angedroht als durchgeführt.
Nicht zwingend. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, akzeptieren Grundbuchamt und Notar dies in aller Regel als Erbnachweis. Nur bei privatschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist üblicherweise ein Erbschein erforderlich, den das Nachlassgericht auf Antrag erteilt. Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert.
Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Umschreibung des Eigentums auf die Erben gebührenfrei (Nr. 14110 KV GNotKG). Das ist eine Ausschlussfrist, eine Wiedereinsetzung gibt es nicht. Nicht erfasst sind die Kosten für einen Erbschein, die Notarkosten und eine spätere zweite Eintragung, wenn zunächst die Erbengemeinschaft eingetragen wird und die Auseinandersetzung erst danach erfolgt. Das ist einer der wenigen Fälle, in denen Zügigkeit unmittelbar Geld spart.
Zur groben Einordnung: Krefeld liegt im Juli 2026 bei durchschnittlich rund 3.335 Euro je Quadratmeter für Häuser und rund 2.447 Euro für Eigentumswohnungen, mit stadtteilabhängigen Spannen von etwa 1.300 bis 1.600 Euro in Teilen der Stadtmitte bis über 4.900 Euro in Verberg. Für die Erbauseinandersetzung reicht ein Durchschnittswert allerdings nicht: Zustand, Baujahr, Energiekennwert, Grundriss, Grundstückszuschnitt und Vermietungssituation verändern den Wert erheblich. Erst ein hergeleiteter, objektbezogener Wert hält der Diskussion in der Familie stand.
Rechnerisch ja, wirtschaftlich selten. Bei einer Million Euro Kaufpreis entspricht die Außenprovision von 3,57 Prozent rund 35.000 Euro, ein Betrag, der in Verhandlungen sofort auf dem Tisch liegt. Die Frage ist, ob der ohne Begleitung erzielte Preis und die aufgewendete Zeit ihn aufwiegen. In Erbengemeinschaften kommt ein zweiter Punkt hinzu: Ein Angehöriger, der den Verkauf selbst organisiert, wird von den übrigen Miterben fast zwangsläufig als Partei wahrgenommen. Ein Außenstehender kann Dinge sagen, die ein Bruder nicht sagen kann.
Ja, und es ist eher der Normalfall. Ein großer Teil der Erbengemeinschaften ist über mehrere Städte oder Bundesländer verteilt. Besichtigungen, Wertermittlung, Haushaltsauflösung, Handwerkerkoordination und Abstimmung mit dem Notar lassen sich vollständig vor Ort organisieren; die Miterben werden per Videokonferenz eingebunden und schriftlich auf demselben Stand gehalten. Zur Beurkundung braucht es entweder die Anwesenheit oder eine notarielle Vollmacht.
In vielen Fällen ja, aber nie ohne fachliche Begleitung. Alle zehn Jahre kann jedes Elternteil jedem Kind 400.000 Euro steuerfrei schenken (§ 16 ErbStG), bei zwei Elternteilen also 800.000 Euro. Wer früh überträgt, kann den Rahmen unter Umständen zweimal nutzen. Die Sorge, damit die Kontrolle über das eigene Zuhause zu verlieren, lässt sich vertraglich auflösen: durch lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch und durch eine Rückauflassungsvormerkung für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Die Gestaltung gehört zu Notar und Steuerberater, das Gespräch darüber an den Familientisch.
Dann ist die ehrliche Antwort: Manchmal geht es nicht. Ich verkaufe nicht um jeden Preis, und ich rede niemandem eine Entscheidung ein, die er nicht mittragen will. Bevor es dahin kommt, lohnt sich aber fast immer ein Schritt zurück zu der Frage, worum es eigentlich geht. In den meisten festgefahrenen Erbengemeinschaften ist der Streitpunkt nicht die Immobilie, sondern eine Geschichte, die zwanzig Jahre älter ist. Die kann ich nicht auflösen. Aber ich kann dafür sorgen, dass sie die Sachentscheidung nicht länger blockiert.
Weiterlesen
Immobilie bei Trennung
- Immobilie bei Trennung in Krefeld verkaufenDie Schwesterseite: wenn zwei sich trennen und das Haus bleibt